一些商业街改动可对号落座,东方达沃斯亚洲必

作者:亚洲必赢

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中国城市化高速 发展进程中,城市管理者永远离不开的主题是旧城拆迁改造,而旧城的中心也差不多就是商业街所在的位置。因此,商业街改造也是城市旧城区改造不可回避的内容。

人们到一个城市旅游,为何总是追寻传统建筑?因为建筑和景观代表了城市的特色和文化。令人遗憾的是,尽管现代城市越来越发达,它们却长得越来越像。为何会这样呢?原子智库专栏作者、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁发表文章,谈城市景观的趋同化。李铁认为,追求发展速度,受成本约束,这是现代城市越来越像的重要原因。充分保护私有产权,避免权力过多干预,则是保护城市景观多样化的必要条件。本文一共2600字,需要阅读5分钟。

城市管理者出于什么目的改造商业街?不外乎四方面的原因。

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亚洲必赢,一是因为交通的梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多,而道路建设已经远不适应城市发展的需要,人流和车流集中到这里,免不了会产生交通的严重拥堵。当我们的管理水平和城市居民的素质还不能满足城市化高速发展进程的时候,大拆大建地改造就是一件最为容易实现的事情。

以下是李铁文章的正文:人们总是喜欢老建筑城市建设千篇一律,这似乎成为所有城市居民和管理者的困扰,似乎谁也无法摆脱这种周而复始的怪圈。如果人们想摆脱水泥森林的压抑,只能通过旅游或到郊区度假,才可以享受到自然的熏陶。如果人们打算重温城市记忆,可以到各种古镇,穿梭于代表不同时期、不同地域传统建筑风格的街区,欣赏先人遗留的凝聚历史和文明集合的建筑景观。我过去培训城镇官员时经常告诫他们,为什么去古镇或欧洲旅行时,人们喜欢在当地建筑和房屋前留影?仅仅从外观上,我们就可以感觉到这些建筑不同,它们身上的装饰和符号,向我们展现出强烈的历史感和文明的沿袭。现代城市为何缺乏创意参观现代化城市时,无论是中国还是世界任何其他国家,几乎都是同一种模式的翻版,看到的只是高大上的气派,没有任何历史气息而言。很多人批判城市景观过度现代化,导致传统缺失。但在城市化高速增长的今天,城市管理者面临最实际的问题不外乎以下几个方面。一是土地利用效率不足,在一定城市空间内并不能高效容纳更多人口。容积率决定着城市的未来。二是要面临地价压力,低密度城市必须承受高成本,政府和开发商财力无法承受。选择高密度城市,最容易忽视的就是城市的景观。三是必须面对旧城改造和新城开发的选择。旧城改造,包括传统建筑保护是需要净投入的,而新区开发可以通过土地出让解决所有的基础设施建设问题,也会大大提高政府公共服务和社会的市场化服务的能力,绝大部分管理者肯定是要选择后者的;四是城市景观的塑造模式粗放。景观塑造可以通过大投入模式来进行,但是必须要先开发然后再复制,传统元素可以在形式和视觉保留,而内容却发生了本质的变化,城市的魅力不复存在。五是照抄照搬国外的建筑模式和风格,人为主观复制欧洲模式,名称也可以尽量欧化,但由于成本过高,只能被少数人享用。其实对绝大部分城市管理者而言,关注的是现实利益,如何解决居民实际需求放在首位,而其他景观设想也会让位于成本约束,或者以绿化和生态公园来替代景观塑造。我们看到的千篇一律的城市景观,受经济和社会的现实因素所制约。还有一个根本问题,来源于高速发展带来的后果。城市管理者和开发商受政绩和利益约束,要求尽快解决城市发展问题,出成绩,要有视觉效果,就不会顾及更多。借鉴欧洲城市发展经验,需要积累几百年历史。复制古镇建筑模式和形态,不仅需要时间,而且更要付出低密度的成本。没有哪个城市管理者愿意在有限执政期间内付出这样的代价。想打造“东方达沃斯”的农业县中国城市对景观塑造也有独创之处,就是主观决策可以调动更多资源,满足城市管理者或者开发商对景观的偏好。例如人为打造一个古城,或者在城市局部设计规划出仿古建筑一条街,或开发商按照传统模式进行所谓复制。这种人造景观往往不能引起强烈视觉兴趣。当然也有个例,像古北水镇,通过传统建筑在空间的集合,整合各种旅游要素,完全是按照原汁原味的模式,打造一个高品位的旅游空间,这是成功的模式。可对于绝大部分没能力投入和没有整体设计思路的规划师而言,城市景观改造大多失败。我接待过一个地方城市负责人,他信誓旦旦告诉我,要在东北一个县级城市打造东方达沃斯。这个城市既没旅游资源,工业水平也不突出,是一个农业大县。按照他的思路,规划成一个欧洲模式的建筑集群,既兴师动众、劳民伤财,又会造成资源投入的巨大浪费。我给他讲道理。无论是达沃斯,还是欧洲小镇或者城市,建筑大多是私人所有,经过几百年洗礼,才形成现如今浸透文明和文化的建筑景观模式。如果政府官员按照主观意志对城市所有建筑提出这样的要求,不但成本不支持,而且社会不接受,企业不愿意,居民会反感,更不要考虑其他各种要素的匹配。例如达沃斯的冬季滑雪产业和夏季山地户外运动产业的发展等。而这个城市坐落在平原上,唯有的资源是粮食,压根没有发展相关产业的资源要素。当然他接受了我的建议。但在现实中,中国许多城市政府官员或者开发商,干过类似的事情并不少,并且形成严重的后果。一个个城市的仿古建筑群和街道,由于成本过高,商业不景气,导致投资的失败,这种例子不胜枚举。贵州省一个旅游名胜区所在县城,领导根据主观意志建设了一个仿古商业街,领我去参观时,街面冷冷清清。外表好看,并不中用。开发后的商业街,店铺租金成本会提高,商品价格高于旧城的商业街,所以游客更愿意去旧城老商业街。所谓景观建筑还不如购物消费便宜来得实在。旧城人流熙攘,仿古街冷冷清清是鲜明的对照。统一招牌和字号很不妥城市管理者按主观意志干预景观,表现在各个方面。例如治理穿墙打洞,拆除影响天际线的广告,街区所有店铺的招牌统一管理,统一字体等等。或者在各种交通干线布置高大上的绿带,既耗费成本,又不适用。我走访过很多国家的城市,感受最深的是,城市蕴含悠久的历史和文明,是经过长期积淀而来的。这当然和城市化发展进程有直接关系。但是尊重城市建筑个性,尊重土地所有者和使用者的个性意志,对于建筑形态的发挥,是城市文明传承到今天非常重要的体制基础。很多人去过香港的商业街,百年的城市商业文明,并不是通过统一招牌体现的,重要的是服务品质和价格。这才是保持城市商业文明的根本所在。我曾经举出过一个着名例子就是西安回民街。当初政府动议试图拆掉并改造,但在居民反对声中保留下来。去过西安的人,肯定都会到回民街逛一逛,那里既能体验西安古城的商业味道,老字号招牌集中在那里,形成了西安城市景观的又一特色。要让城市留得住乡愁城市化高速发展的今天,很多人口要进入城市,需要提高人口密度和降低城市成本,同时又要使城市看得见山,望得见水,记得住乡愁,还要能保留城市文化传统和特色。我个人认为要注意以下几个方面的问题。一是要给传统社区留出发展空间,允许市场化要素自动进入,引起城市景观变化。北京什刹海酒吧一条街的形成,三里屯改造和南锣鼓巷改造都是成功的案例,政府应善于引导而不是通过管制将其搞死。二是没必要建造仿古一条街或者进行仿古建筑整体开发,特别是涉及到城市的发展更要慎重,重点是解决功能问题,解决公共服务和基础设施改善问题,而不是追求形象,城市要方便居民的生活和就业。三是对传统街区改造要极为慎重,要提倡修旧如旧,要尽量降低改造成本。政府可以花钱去修传统建筑的外立面,也可以对住户提出保护建筑的各类要求,政府可以制定引导性的政策,鼓励使用者自发进行更新和改造,而不失传统的风格。四是不要用主观意志强制地要求建筑、招牌、广告、店铺门脸的统一化,其实这些具有鲜明个性特点的符号,更能传递出城市文明和景观的统一,而不是形式上的大一统,否则对城市景观带来的伤害可能远远大于贡献。

二是因为形象。城市旧城区的历史往往有几十年,多的甚至上百年。商业街存在的历史较长,店铺也大多是旧房子,即使是相对新一些的建筑,也得是上个世纪六七十年代的产物。因此商业街与城市管理者理想化的城市景观有着比较大的差距。

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三是基础设施配套较差,安全隐患较多。由于商业街的街区狭小,店铺密度较大,房子老,设施旧,电线裸露,供水和排水设施不健全,消防通道难以打通等原因,很多城市管理者往往担心引发重大安全事故而承担责任,便将商业街治理视为政府管理的老大难。

四是商业街地段好,地价高,但是商业街大多是经营传统商品的店铺,商品的附加价值低,商业的档次不够高,等于说商业街占据了城市最有利的位置,创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配,等等。

综合以上原因,一些城市开始对商业街进行拆迁和改造。然而,仅仅是出于这些动机,而没有进行综合的经济评价时,一些城市商业街的拆迁和改造的结果是失败的。

为什么商业街的改造难以获得成功?原因在于城市的拆迁和改造不是一个简单的规划就可以解决的问题,而要充分了解商业街发展所遵循的经济规律。

对于喜欢商业街的消费者来说,之所以选择经常去某个商业街购物和消费,当然是冲着方便、价格低以及品牌和多样性的选择。顾客可以在最小的半径内,花费最少的时间,完成最多的消费选择。这是商业街兴盛的基本原则。而商业街与购物中心的最大区别是,街区经济和建筑景观的个性化,还有着观赏的功能。

如果我们拆掉商业街,从经济上算账,可能成本要大很多。首先是补偿,对拆迁户和商户的补偿是所有开发商必须要承担的成本。其次是购买土地和建筑的费用,这相对于原来商铺的门面房是巨量投资。再次是基础设施的投资,当然按照现代化城市的标准建设的配套基础设施可能也要花很多的钱。这些钱从哪里出?

如果改造商业街的目标是为了重建一个新的商业街,所有成本都需要新的商户来承担,开发商和政府肯定是不会赔钱的。因此商户必须承担未来店面的租金,这些租金就相当于开发商和政府土地出让的所有成本。这些租金也必然会内化为商品的价格。与原来的商户和店铺相比,成本增加了这么多,商品价格还会和原来一样吗?当商品丧失价格优势之后,商业街的顾客就可能大大减少。

对于传统的以自己房屋作为经营场所,成本支出较少的店铺,经营者会有长期预期,有利于通过产品的价格和质量的提升形成品牌。经营者租赁改造后的店铺,随时都可以因为租金提高而不停更换经营场所。所谓老字号店铺和品牌价值就失去了根基。

即使是在老字号店铺的原址上拆迁和重建,店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里。商品价格提高,经营预期不稳定,高昂的店铺成本,这都是造成商业街繁荣不复存在的原因,而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基。

从商业街存在的规律来看,还有一个更重要的判断。基于一定人口规模支撑的商业街,人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣。当改造和拆迁之后,开发商为增加收益,一定会大幅度提高容积率,将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间,而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益。一旦成本提高,价格上涨,品牌缺失,结果就会导致人流的下降。

虽然商业面积增加,但是人流日益减少,无法形成能够支撑新增商业容积的人流量,一定会带来商业的萧条。商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应。但是这个规律不发生作用了,在商业面积大幅度扩张的情况下,店铺进入数量减少,也会带来商业街的萧条。这就是商业街改造失败的重要原因。

遗憾的是,一些城市政府决策者和规划部门专业人员,很少从这些方面来考虑问题。而失败的拆迁和改造导致商业街的萧条,只能成为我们城市治理中的经验教训。

(作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家)

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